澳元压力巨大，澳股下滑，富邑将关闭维州葡萄酒庄！

01 月供吞噬 44% 净收入！

澳洲有房一族经济状况不如租房者一项新的研究显示，由于澳储行（RBA）连续加息导致抵押贷款成本飙升，租房者的境况十年来首次好于房主。投资集团 Jarden 的分析发现，与连续加息对住房负担能力的影响相比，不断上涨的租金显得相形见绌，因为房贷还款额占净收入的比例翻了一番，从 24% 升至 44%。相比之下，租金占收入的比例从 2019 年的 24% 上升到今天的 30%。Jarden 经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，自去年 12 月以来，在澳洲租房比买房更具经济吸引力，这标志着自 2009 年全球金融危机之前以来从未发生过的重大转变。他指出，过去几年购买房产的抵押贷款持有者受到的冲击最大，而年龄在 30-45 岁之间的人承受的压力最大。“我们从未见过抵押贷款的负担能力如此糟糕，对于过去一年买房的新买家来说，他们真的日子很难熬，抵押贷款持有人比租房者更感到捉襟见肘。”澳储行（RBA）为抑制通胀而采取的货币紧缩措施，已导致 3 月份抵押贷款利息同比上涨 78.9%，高于截至去年 12 月的一年里的 61.3%。今年 6 月公布的国民账户显示，在 2022 年 3 月至 2023 年 3 月期间，抵押贷款利息总额从 160 亿增至 280 亿澳元。根据消费者价格指数（CPI）数据，在截至 5 月份的一年里，租金上涨了 6.3%。Judobank 经济学家霍根（Warren Hogan）表示，抵押贷款压力正在打击年龄在 30 至 45 岁之间的年轻专业人士，他们每月的最高还款额增加了 6000 澳元。霍根指出，尽管拥有更多储蓄的老年人或许能够经受住这种痛苦，但拥有巨额抵押贷款的在职专业人士将受到最严重的打击，他们要将高达 70% 的收入用于偿债。Rich Insights 经济学家理查德森（Chris Richardson）表示，抵押贷款持有者的利息成本远高于租金涨幅，但租房者比房主更能感受到生活成本压力的冲击，因为他们的储蓄较少。“虽然租房者更容易受到影响，但几乎每个人都能感受到对抗通胀的压力，在这一点上很难找到任何赢家。那些有银行存款的人生活得更好，但几乎所有人的生活都变差了，”理查森说。独立研究中心首席经济学家图利普（Peter Tulip）认为，抵押贷款持有者的可支配收入受到的冲击要比租房者大得多，他们的还款额增加了一倍多。

02 悉尼出租屋短缺 租金中位涨至每周 620 澳元！

悉尼公寓的年租金增幅是澳大利亚所有城市中最大的。由于供应稀缺加剧了竞争，悉尼的广告租金中位数在 4 月至 6 月期间上涨了 3.3%，达到每周 620 澳元，比全澳中位数高出 100 澳元。悉尼单元房租金在 6 月季度上涨了 3.5%，同比上涨 19%。PropTrack 称其为“全澳任何房地产类型和市场中最显著的年度涨幅”。Jarden 经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，由于新冠大流行以来，悉尼公寓市场一直面临极大的困境，供应短缺导致了租金飙升。“悉尼公寓市场正面临一个问题，因为过去两年来，新公寓的交付数量一直很低。这导致了房租涨幅，这使得购房者更感兴趣。目前，由于购房者在市场上的强劲表现，悉尼公寓的回报率高于房屋，尽管房屋的总回报率略高于公寓。这是因为公寓的资本增值相对较低，”卡乔说。悉尼租房市场上涨的另一个因素是悉尼中心商务区（CBD）和悉尼东区的人口增长，尤其是年轻人和工作专业人士。悉尼东区和中心商务区是悉尼最有活力和最受欢迎的居住区之一，由于其便利的交通和生活设施，吸引了越来越多的租户。悉尼租房市场的短缺现象可能会在未来几年继续，因为新建住宅供应仍然相对有限，而悉尼的人口预计将继续增长。

03 布里斯班房租再现两位数涨幅！

布里斯班的房租在过去一年内再次实现了两位数的涨幅，这使其成为过去一年租金涨幅第二高的城市。所有住宅的租金中位数同比上涨 14.9%，至每周 540 澳元，比墨尔本高出 12.5%。特别是公寓市场，“单元房租金涨幅在所有首府城市中排名第三”，同比上涨 15.3%。这显示了布里斯班租房市场的强劲需求，尤其是在公寓市场。布里斯班作为昆士兰州的首府，吸引了越来越多的人口流入，并且在过去几年中一直保持着相对较低的租金水平，使其成为投资者和租户的理想选择。布里斯班的租金上涨主要受到多方面因素的推动，包括持续的人口增长、就业机会的增加以及对该市房地产市场的投资。布里斯班还因其宜人的气候、丰富的文化生活和优越的生活品质而吸引了许多居民。然而，租金上涨也可能给部分租户带来负担，特别是在经济压力加大的情况下。政府和地方当局可能需要采取措施，确保租房市场的可持续性和公平性。

04 墨尔本新公寓审批量降至 16 年来最低点！

维州的新公寓审批数量已跌至 16 年来的最低水平，引发对住房危机的担忧。据数据显示，2 月份全维州只有 137 套公寓获得建设批准，为期至 2023 年的公寓建设批准率仅为排屋的一半。这一下降被认为是市场信心低迷和买家能力下降的显著迹象，也是对当前住房和租房危机的令人担忧的加剧。墨尔本作为澳大利亚第二大城市，一直以来都是居住和投资的热门选择。然而，近年来房屋价格的上涨和住房供应的不足导致了住房危机，使得越来越多的人难以负担购房或租房。新公寓的审批数量的急剧下降可能会加剧住房市场的供应问题，使得购房和租房的难度进一步增加。政府和开发商可能需要采取措施，以提高新建住房的供应，缓解市场的紧张局势。否则，住房问题可能会继续加剧，对居民和经济产生负面影响。